Prima pagină » Știri » Social » Legea Nordis – protecție pentru cumpărători, prețuri mai mari la locuințe

Legea Nordis – protecție pentru cumpărători, prețuri mai mari la locuințe

Noua lege nu doar că protejează cumpărătorii, dar stabilește o ordine și în rândul dezvoltatorilor.

Articol editat de Bianca Câmpeanu, 21 aprilie 2026, 13:38

În contextul instabilității actuale a pieței imobiliare, la finalul anului trecut, a fost adoptată așa-numita Lege Nordis ale cărei măsuri sunt menite să asigure un plus de protecție cumpărătorilor de locuințe, dar și o clarificare în privința intrării în legalitate a constructorilor de pe piața imobiliară.

Legea 207 din 2025, numită și Legea Nordis vine ca răspuns la neregulile apărute în piața imobiliară, asigurând o mai mare transparență și securitate juridică pentru cumpărători. Modificările aduse prin noua lege impun ca anterior edificării construcției să se realizeze pre-apartamentarea acesteia, adică stabilirea numărului de apartamente și suprafețele lor. Totodată, în această etapă se vor deschide cărți funciare separate pentru întregul imobil și pentru fiecare unitate locativă.

Orice operațiuni și etape viitoare, precum încheierea promisiunilor de vânzare-cumpărare, se pot realiza doar după notarea autorizaţiei de construire în cartea funciară, realizarea operaţiunii de preapartamentare şi deschiderea cărților funciare pentru toate locuințele.

O altă noutate a legii constă în posibilitatea cumpărătorilor de a rezerva locuințele pe care doresc să le achiziționeze.

Astfel, orice persoană interesată de cumpărarea unei locuințe va putea verifica în cartea funciară detaliile acesteia, situația juridică și modificările care au intervenit pe parcurs. De asemenea, cumpărătorul se poate asigura că lucrarea are la bază avizele și aprobările necesare și se va putea asigura că locuința finală va corespunde cu cea pe care a achiziționat-o.

Noua lege nu doar că protejează cumpărătorii, dar stabilește o ordine și în rândul dezvoltatorilor, am aflat de la Loredana Pop, avocat în Baroul Cluj:

Loredana Pop: Cred că foarte mulți dintre noi avem în jurul nostru prieteni, cunoștințe care au cumpărat la un moment dat un apartament pe hârtie, cu ghilimele de rigoare, și știm cu toții emoția sau teama care vine odată cu o astfel de decizie. Pentru că dincolo de contracte, vorbim de economiile de o viață ale acestor cumpărători.
Așa-numita lege Nordis, adică Legea 207 din 2025, vine exact în acest punct sensibil, acolo unde ani de zile cumpărătorul a fost parte vulnerabilă. În practică, oamenii plăteau avansuri mari de 20, 30, 50.000 euro, pe baza unor promisiuni, iar, juridic vorbind, acei bani intrau în patrimoniul dezvoltatorului și puteau fi folosiți fără niciun fel de restricție. Dacă proiectul mergea bine, totul era în regulă. Dacă nu, riscul era suportat aproape integral de cumpărători.
Ce face practic această lege? Aduce un echilibru și chiar o normalitate. În primul rând, protejează banii oamenilor. Avansurile nu mai pot fi plimbate dintr-un proiect în altul. Ele trebuie ținute într-un cont separat și folosite strict pentru construcția respectivă. Este o schimbare esențială și una extrem de importantă, respectiv banii cumpărătorului merg exact acolo unde dorește cumpărătorul, respectiv pentru construcția imobilului. În al doilea rând, aduce o siguranță juridică mult mai bună. Practic, contractele nu mai sunt nici de simple promisiuni: se încheie la notar, dar se și înscriu în cartea funciară. Asta înseamnă că dreptul cumpărătorului deja devine vizibil și protejat, este opozabil terților, practic nu mai este un client, este un titular de drept care poate să și-l apere. Apartamentele sunt individualizate juridic încă din faza de proiect. Vorbim despre acel concept preapartamentare.
Legea mai pune și niște limite de bun simț, spre exemplu, la sumele de rezervare și obligă dezvoltatorii să fie mult mai transparenți și mai disciplinați. Dar cred că e important să spunem și un lucru esențial că legea nu vine neapărat împotriva dezvoltatorilor, cum până la acest moment se vehicula. Dimpotrivă. Pentru dezvoltatorii serioși este un avantaj, pentru ceilalți, poate nu. Practic, dezvoltatorilor serioși le oferă credibilitate într-o piață în care, la acest moment, încrederea este afectată. Legea contribuie la o stabilitate financiară a proiectelor. Poate părea la o primă vedere că limitarea modului de utilizare a avansurilor îngreunează activitatea dezvoltatorilor, dar, în realitate, această disciplină financiară reduce riscuri majore, inclusiv riscul de blocaj sau de insolvență generată de gestionarea necontrolată a fondurilor. Cu alte cuvinte, proiectele devin mult mai sănătoase și mult mai eficiente din punct de vedere financiar.
Un alt avantaj este claritatea juridică. Prin obligativitatea formei autentice și a înscrierii în cartea funciară, raporturile juridice cu cumpărătorii devin mult mai bine definite. Asta înseamnă mult mai puține interpretări juridice, mult mai puține conflicte și, implicit, mult mai puține litigii.
Prin aplicarea acestei legi se elimină sau se descurajează acele modele de business bazate pe risc excesiv sau pe o lipsă de transparență. Sigur că această lege vine și cu o serie de provocări. Adaptarea la noile cerințe presupune costuri, presupune proceduri suplimentare și o disciplină mult mai riguroasă. Dezvoltatorii serioși sunt protejați de o concurență neloială, în care proiectele sunt finanțate responsabil și în care relația cu beneficiarul final, respectiv cumpărătorul, este bazată pe echilibru, transparență și predictibilitate.

În urma publicării Legii 207 din 2025 și apariției în martie 2026 a prevederilor legate de cadastru și preapartamentare nu au fost, din păcate, eliminate toate riscurile, spune Ioana Varga, lector universitar la Facultatea de Drept din cadrul UBB și avocat în Baroul Cluj:

Ioana Varga: Legea Nordis sau Legea 207 din 2025 reconfigurează arhitectura contractuală în cazul contractelor încheiate cu dezvoltatorii de o manieră cum până la acest moment nu s-a mai procedat, încercând asigurarea unei protecții sporite a cumpărătorilor, în primul rând.
De fapt, este un colaj legislativ care vine să modifice dispoziții legale deja existente. Aceste modificări vin în contextul unor probleme serioase generate de ante-contractele încheiate de către dezvoltatorii imobiliari și deși anterior s-a încercat o gestionare a situațiilor problematice create de aceste mecanisme contractuale și bineînțeles, a consecințelor produse pe plan juridic, nu s-a reușit în concret a se elimina riscurile.
Menționez în acest sens că au existat unele dispoziții legale incluse în Legea insolvenței astfel încât să asigure protecție cumpărătorilor în contextul în care dezvoltatorul intra în insolvență. Însă, se pare că această intervenție nu a fost suficientă, astfel că s-a ajuns în punctul limită care a generat dispozițiile despre care acum discutăm.
Esențial în inițiarea oricărui discurs legat de Legea Nordis este faptul că discutăm despre construcții viitoare, dispozițiile Codului Civil prevăzând posibilitatea vânzării unui bun viitor, însă acestea nu sunt suficient de complexe astfel încât să acopere toate situațiile juridice care ar putea fi create și cu atât mai puțin cele ale condominiilor viitoare, în cazul cărora sunt încheiate cele mai multe acte juridice în practică. În cuprinsul acestei Legi Nordis apare pentru prima dată conceptul de preapartamentare. Nu trebuie să ne speriem de acest termen. El presupune faptul că încă în faza de proiect, fiecare apartament are o identitate juridică clară, determinată. Practic, cumpărătorul nu mai cumpără ceva generic, ci un apartament bine definit, chiar dacă acesta nu este încă construit. Actul de preapartamentare însă, din nefericire, creează costuri suplimentare dezvoltatorului, cu atât mai mult cu cât în cazul în care survin modificări, acesta trebuie încheiat din nou și va trebui încheia tot prin act autentic.
În al 2-lea rând, constatăm că legea creează un nou concept, acela de așa numit contract de rezervare. Aceste contracte de rezervare vor avea o valabilitate de maxim 60 de zile, termen în care va trebui încheiat ante-contractul previzionat, iar avansul care poate să fie achitat în cazul acestuia nu poate depăși 5% din preț. Dacă dezvoltatorul nu-și respectă promisiunea și nu se ajunge la încheierea contractului, banii vor trebui returnați în cel mult 30 de zile.
În ceea ce privește promisiunile de vânzare sau promisiunile de cumpărare sau promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare, esențial pentru protecția cumpărătorului este faptul că toate acestea vor fi depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul și vor putea fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila bun de plată a persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier. Mai precis, acest antecontract, că de fapt despre un antecontract discutăm, trebuie să fie încheiat obligatoriu la notar, nemaifiind suficient un simplu act încheiat sub semnătură privată. Și, din nefericire, nu este suficient nici măcar un antecontract încheiat în fața avocatului, ceea ce sigur creează costuri suplimentare, pe de o parte, pe de altă parte, este o pierdere în ceea ce privește reglementarea și fluiditatea acestor tranzacții.
Înainte de a se semna o promisiune de vânzare, dezvoltatorul trebuie să dețină autorizația de construire și aceasta să fie notată în Cartea Funciară. Per ansamblu, constatăm, sunt benefice într-adevăr, dar creează suficiente neajunsuri. Neajunsuri destul de importante pentru dezvoltatorul imobiliar, pentru care totul va deveni mult mai costisitor. Se va ajunge la o temporizare importantă a tranzacțiilor în domeniul imobiliar, dar costurile vor crește, din nefericire, în acest context, și pentru cumpărătorul final. De ce? Pentru că toate aceste costuri, exact așa cum bine știm, vor fi incluse în prețul final al apartamentelor. Totul este perfectibil, inclusiv aceste dispoziții legale de modificare. Sigur, trebuie să începem de undeva și cred eu că începutul este bun.

Așadar, în contextul instabilității actuale a pieței imobiliare, măsurile cu care vine Legea Nordis sunt binevenite pentru a echilibra relațiile dintre dezvoltatorii imobiliari și clienții care urmăresc să achiziționeze locuințe noi; se asigură un plus de protecție cumpărătorilor, însă există și posibilitatea ca implementarea măsurilor de către antreprenori să determine o creștere a prețurilor, în special în cazul noilor construcții.