Ce se întâmplă cu prețurile la imobiliare în contextul noului TVA și unde se situează România în topul european

TVA-ul de 21% este aplicabil pentru toate locuințele noi vândute de persoane juridice.

Articol editat de Bianca Câmpeanu, 12 octombrie 2026, 15:46

Ajustările fiscale majore intrate în vigoare pe piața imobiliară din România schimbă radical calculele cumpărătorilor și ale dezvoltatorilor deopotrivă.

Aplicarea cotei standard de TVA de 21% pentru locuințele noi scumpește semnificativ achizițiile rezidențiale, într-un moment în care România înregistra deja cea mai mare creștere procentuală a prețurilor la nivel european.

TVA-ul de 21% este aplicabil pentru toate locuințele noi vândute de persoane juridice (dezvoltatori) în regim de taxare, indiferent de prețul sau suprafața imobilului. Singurele excepții sunt situațiile care au beneficiat legal de regimul tranzitoriu anterior, al cărui termen limită s-a încheiat definitiv la 30 septembrie 2026.

Care sunt excepțiile de la regula TVA de 21%?

Tranzacțiile între persoane fizice: Vânzările imobiliare derulate direct între persoane fizice rămân scutite de TVA (0% TVA).

Tranzițiile vechi expirate: Vânzările care au respectat condițiile stricte de tranziție (antecontract încheiat anterior, avans minim de 20% achitat la timp și livrare până la termenul limită) au putut beneficia de cote reduse, însă această opțiune s-a încheiat oficial la 30 septembrie 2026. Cota redusă de 9% se mai aplică exclusiv în aceste condiții tranzitorii speciale și deosebit de stricte.
Efectul trecerii la cota de 21% este direct și sesizabil

La o locuință cu un preț net de 400.000 lei, de exemplu, diferența de taxă adaugă este de aproximativ 48.000 lei comparativ cu vechile cote reduse (de 5% sau 9%).

Această majorare crește simțitor prețul final suportat de cumpărător sau, în cazurile în care prețul brut de piață nu poate fi crescut în totalitate, micșorează marja de profit a dezvoltatorilor.

Cum este afectată piața imobiliară: Impactul asupra cumpărătorilor

Majorarea TVA generează efecte resimțite pe întreg lanțul tranzacțional:

Creșterea prețului final. Trecerea de la cotele reduse anterioare la taxa de 21% mărește considerabil suma totală din factura finală a clientului.

Scăderea accesibilității. Tinerii și reprezentanții clasei de mijloc au cel mai mult de suferit. Capacitatea de creditare (inclusiv prin programe guvernamentale precum Noua Casă) scade direct proporțional cu suma mai mare necesară pentru achiziție.

Prudență și amânarea deciziilor. După ce mulți cumpărători au grăbit semnarea contractelor înainte de 1 august 2025, piața a intrat într-o fază de temperare a cererii, clienții devenind mai precauți și amânând achizițiile.

România, locul 4 în Europa la cele mai ieftine locuințe, deși prețurile au explodat cu peste 14%

În ciuda noilor taxe și a unei scumpiri record de 14,4% înregistrată în cursul anului trecut, România rămâne a patra cea mai accesibilă piață rezidențială din Europa, fiind depășită doar de Turcia, Serbia și Albania, conform celei de-a 15-a ediții a studiului Deloitte Property Index.

Cu un preț mediu național de 1.917 euro/mp, țara noastră a consemnat cea mai mare creștere procentuală din rândul celor 25 de state europene analizate.

Tabloul scumpirilor la nivel european

Creșteri ale prețurilor medii au fost înregistrate în 19 țări europene. România conduce topul majorărilor cu un plus de 14,4%, fiind urmată îndeaproape de Croația (+14,3%), Slovacia (+12,5%) și Ungaria (+10,9%).

În ceea ce privește cele mai scumpe piețe, Luxemburg își menține poziția de cea mai scumpă țară europeană, având o medie de 9.160 euro/mp, în timp ce orașul München a urcat pe primul loc în topul metropolelor europene, ajungând la un nivel de 11.200 euro/mp.

La polul opus, doar două țări au înregistrat scăderi ale prețurilor imobiliare: Turcia (-9%) și Serbia (-2,5%).

Topul orașelor din România: Cluj-Napoca depășește pragul de 3.000 euro/mp

În România, clasamentul orașelor este condus de Cluj-Napoca, situație ce plasează țara noastră alături de state precum Germania, Italia sau Spania, unde cel mai scump oraș rezidențial nu este capitala. Clujul, cu 3.137 € /mp este urmat de Brașov cu 2.156 € / mp și București: 2.026 € / mp.

De ce continuă să crească prețurile?

Avântul prețurilor de pe piața autohtonă este alimentat în principal de deficitul de ofertă. Acesta este provocat de blocaje prelungite în procesele de autorizare, noi restricții legislative privind sumele ce pot fi încasate în avans și creșterea continuă a costurilor de dezvoltare și construcție.

Deși volumul tranzacțiilor a înregistrat o scădere accentuată pe finalul anului trecut (pe fondul modificărilor cotei de TVA), estimările arată că tendința de creștere a prețurilor va continua și în perioada următoare, deși într-un ritm ceva mai temperat.

Alina Nechita

Radio Cluj poate fi ascultat şi online AICI. Ne găsești și pe facebook, X și instagram.