Prima pagină » De prin Cluj » Piața imobiliară a Clujului: agonie sau extaz?

Piața imobiliară a Clujului: agonie sau extaz?

Cum arată în cifre piața imobiliară a Clujului?

Articol editat de Bianca Câmpeanu, 4 noiembrie 2025, 10:00

În 2015, un apartament cu trei camere, suprafața de 80 de metri pătrați, situat la etajul 3, avea prețul de tranzacționare de 110.000 de euro. Acum prețul de cerere pentru acea locuință e undeva la 275 -280 de mii de euro. Prețul mediu cerut a ajuns în jurul valorii de 3.200 euro/mp. Tot ce era de construit, s-a construit. Terenuri libere mai sunt doar în afara Clujului.

Așa arată în cifre piața imobiliară a Clujului, în acest moment, chiar dacă e într-o oarecare stagnare, spune Ciprian Iacob- membru al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România:

Ciprian Iacob: Locuințele noi sunt mai căutate de segmentul de cumpărători care se află acum în piață. Tinerii, 30 -35 de ani, preferă locuințele noi. Locuințele vechi se găsesc în zonele bine conectate ale orașului, în timp ce locuințele noi se construiesc spre partea mediană sau spre marginile orașului. Și da, pot exista opinii, cum că anumite locuințe noi nu ar fi atât de bine construite ca cele vechi. Cumpărătorului îi recomandăm de fiecare dată să ceară o opinie unui inginer structurist, unui specialist în domeniu, care să-i dea siguranța că face cea mai bună alegere pentru el.

Să ne întoarcem în timp. Când ați vândut prima locuință?

Ciprian Iacob: Da, asta nu se poate uita. În 2015. A fost un apartament cu trei camere, într-un imobil relativ nou, avea 80 de metri pătrați, era la etajul 3 și prețul de tranzacționare a fost 110 .000 euro.

Cât ar costa acum aceeași locuință?

Ciprian Iacob: Prețul de cerere e undeva la 275 -280 de mii de euro, pentru acea locuință, în acest moment. Prețul de tranzacționare depinde de câți cumpărători sunt în piață la momentul respectiv, cât de bine este marketată proprietatea, dacă este conectată la prețul pieței.

Când au crescut prețurile locuințelor din Cluj?

Ciprian Iacob: În perioada post pandemică au crescut prețurile mai mult decât creșterea obișnuită anuală, care a urmat crizei din 2007 -2009. Undeva în 2015 piața a început să-și revină și creșterile anuale erau undeva la 5 -6 -10%. În perioada pandemică a fost o stare de derută în rândul cumpărătorilor, dar și a vânzătorilor. De fapt toată lumea a fost derutată. După care, în 2021-2022, a fost cea mai mare creștere de prețuri la locuințe. În acei doi ani au crescut prețurile cam cu 30 -35 % pe alocuri. Unii colegi spun că au crescut chiar și cu 40 % în acei doi ani, ceea ce nu s-a mai întâmplat înainte. Dar a avut niște cauze obiective. În pandemie prețurile la materialele de construcție au crescut foarte mult. Fierul a crescut atunci instantaneu cu 50%. Betonul, cimentul au crescut cu 30 -40%. Lemnul a crescut cu mai bine de 60 -70%. Aceleași creșteri au fost în toate orașele mari, regionale, dar au pornit de la baze diferite. În ceea ce privește geografia, Clujul are o particularitate anume: se află într-un mic defileu, ca să-i zicem așa. Tot ce era de construit, s-a construit. Terenuri libere mai sunt în afara orașului. În oraș nu mai sunt terenuri libere de construit. Dacă cererea crește, iar oferta este aceeași, e normal ca prețurile să crească.

Cine sunt în general cumpărătorii?

Ciprian Iacob: Ar fi localnicii, care vând sau cumpără pentru upgrade sau downgrade. Familii tinere vând apartamente cu două camere și cumpără cu trei camere, sau vând apartamente cu trei-patru camere și își cumpără o casă. Familiile de seniori vând apartamente sau case mai mari și își cumpără locuințe mai mici. O chestiune firească a vieții. O mare parte din cumpărători a fost generată în ultimii 5 -10 ani de sectorul IT. O altă categorie de cumpărători sunt persoane din județele limitrofe, care cumpără pentru copiii lor, studenți. Vin foarte mulți bani din județele limitrofe, și nu numai, în acest pol regional care este Clujul. Același fenomen se întâmplă și la Timișoara, Iași, Craiova, Constanța. Toate orașele regionale au această tendință de atragere a forței de muncă calificate, care aduce după ea nu numai veniturile acelor studenți, absolvenți care vin, ci și veniturile părinților sau rudelor pentru a cumpăra locuințe în Cluj.

Dacă în 2015, prețul pe metru pătrat în Cluj era undeva la 1000 de euro, despre ce prețuri vorbim acum?

Ciprian Iacob: Acum știe toată lumea… informația este la îndemână pe de o parte, pe de altă parte noi ca profesioniști avem nevoie de date care nu se găsesc centralizate nicăieri, date exacte ale prețurilor de tranzacționare, pe care în acest moment nu le găsim nicăieri. Ceea ce putem vedea ca și consumatori sunt prețurile cerute. Prețul cerut, mediu, a ajuns în jurul valorii de 3200 euro/mp, ne referim la valoarea medie. În cartierele mai bine cotate și în centru se cer valori mai mari: 3500, 3600, sunt imobile pentru care se cer chiar 4000 de euro pe metru pătrat, iar spre periferie găsim și la 2900, 2700, 2600. Ex: Somerseni, Baciu, Floresti Sporadic găsiți și în cartierele vechi ale Clujului. Sunt locuințe eliberate dintr-o moștenire, care nu au mai fost renovate de 20-30 de ani. Dar trebuie să vă asumați cheltuielile de renovare. Cumpărătorul trebuie să-și facă și el, la rândul lui, temele de acasă, să vadă tot ce este disponibil la un moment dat într-o zonă, să verifice prețurile, să se intereseze cu cât s-a tranzacționat. În anumite perioade marja de tranzacționare este 2 -3%, în alte perioade poate fi 10 -12%. Sunt proprietăți care stau de multă vreme în piață și care ar putea fi cumpărate la un preț bun, dar nu îndrăznește nimeni să facă oferta. Sau sunt proprietăți care abia au ieșit pe piață și sunt cu 20 -30 % peste prețul piaței. Compărătorul care are temele făcute, poate să facă o achiziție la un preț bun pentru că nimeni, de exemplu, nu l-ar suna pe vânzătorul acela dacă el a scos locuința la vânzare cu 25 % peste prețul pieței. Iar cumpărătorul nostru, dacă este bine pregătit, poate să facă o ofertă la un preț corect și să fie singurul cumpărător. Iar vânzătorul, dacă vede că a stat o lună, două, trei și are un singur cumpărător, cine știe, s -ar putea să fie de acord cu oferta.

Casă sau apartament?

Ciprian Iacob: Piramida cumpărătorilor este la fel ca piramida lui Maslow. Cele mai multe cereri de apartamente sunt cele cu bugetele în jur de 100, 120, 130 de mii de euro. Apoi bugete de 140, 150 de mii de euro și tot mai puține ajungând la case.

Care sunt lucrurile la care e bine să fim atenți atunci când achiziționăm o locuință?

Ciprian Iacob: Verificați extrasul de carte funciară și schița relevéului apartamentului, ca să vedeți dacă cele două corespund! Sunt 3 categorii pentru care trebuie să se pregătească cumpărătorul: să știe lista de criterii, ce caută, ce buget are, ca să știe ce își poate permite și unde anume să caute. În al doilea rând, după ce știe bugetul și criteriile, merge în piață și își caută proprietatea potrivită. În final, cumpărătorul care a vizionat deja suficiente apartamente are în cap un top 3 cu proprietățile pentru care ar vrea să facă ofertă. La acelea trebuie să facă o verificare temenică, începând cu situația juridică, situația tehnică și mai apoi împrejurimile, costuri suplimentare care ar putea fi. Eventual să vizioneze încă o dată împrejurimele, să vadă ce fel de vecini sunt acolo, să se intereseze de cheltuielile de bloc.

Vor mai crește prețurile la imobilele din Cluj?

Ciprian Iacob: Dacă piața în general va crește, va crește și Clujul odată cu piața. Dacă piața va stagna, și suntem în perioada asta într -o oarecare stagnare, atunci va stagna. Piața imobiliară este cea mai sensibilă la orice schimbare pe plan mondial, iar în ultimii 5-6 ani, din cauza vitezei cu care se dezvoltă și tehnica și se derulează și lucrurile politice pe plan mondial, orice anunț poate să înghețe pe toată lumea sau să dea un entuziasm mai mult decât potrivit uneori pentru achiziții. Numărul de tranzacții față de vârful imobiliar, care a fost în iunie 2022, a scăzut în mod constant în 2023 și în 2024. Acum e oarecum stabil. Un apartament bine poziționat, dacă are un marketing bun și prețul de listare este în intervalul pieței, se vinde în medie între 45 și 60 de zile, tranzacționat.